一般来说，物业公司是分级管理，总公司不涉及具体物业管理的实际业务，主要以行政管理为主，公司所辖各个管理处（物业中心、分公司）负责对项目实施具体的物业管理工作。

  负责公司各项行政事务、管理公司公章和各个证照，负责公司和政府各级部门的事务往来，公司收发文件的管理部门，负责颁布公司各项政令、规章制度等等。负责以公司名义签署各类合同。

  负责公司人力资源工作，负责招聘、解聘员工，定时进行员工素质培训，管理员工档案，对员工做考核、晋升、调级，负责制定员工薪酬制度等等。

  负责工程技术难题公关、对各个物业管理处进行工程技术上的支持，对工程技术人员做专业培训和考核。配合物业开发部门做项目前期接管验收。

  负责对外投标，接管新物业项目，筹建新项目的前期物业管理部门，配合开发商做项目承接。

  负责公司统购物资的购买，配合各个物业管理处建立项目后勤机构，承建物业管理处的食堂、宿舍及物业前期办公场所的装修等等；负责配发工作服、员工证及其他物品。

  处理日常客户、业主接待、报修、投诉、回访、收费等事宜，新项目初期负责办理业主的入住手续

  负责收取业主各项费用，开具各类票据，临时保管收取的现金财物，定期上缴公司财务部门。负责和公司财务部门定期做财务对账。负责物业管理处自身的财务管理。

  负责物业项目的秩序维护工作、消防工作，负责中控、消控的值班和管理。负责机动车、非机动车的停放管理，负责物业项目周边的安全巡视。

  负责物业项目公共区域的卫生保洁工作、垃圾清运工作；负责物业项目的绿化管理、节假日装饰管理；负责物业项目化粪池清掏、排污等业务。

  负责物业项目公共设备设施的维修养护，负责电梯的养护，负责物业设施的日常维保。如果电梯外包，则工程部负责和外包单位的联系。

  物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目来维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 一是常规性的公共服务，主要有以下几项：

  ⑥社会福利类； 三是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是**基本的工作，是一定要做好的。同时，依据自己的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

  1、物业及其配套设施的维护和保养。对物业来说，机电设施、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等，都必须处在良好的工作状态，才能保障物业的正常、安全使用，不能等出现故障后再去修理。经常来维护和保养，能延续物业的常规使用的寿命，为业主和租户提供基本的使用保证。

  2、加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。必须认真做好治安管理工作，承担起大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等，甚至还包括排除各种干扰，保持居住区的安静。不管是住宅区还是别的类型的物业，只有拥有非常良好的治安保卫环境才能确保业主和住户的生命财产的安全，并消除他们的后顾之忧。要搞好消防设施的养护工作，确保消防设施百分之百地处在良好使用状态。要建立和执行消防制度，加强消防队伍的管理等。

  3、搞好物业及周围环境的清洁，包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境，向业主或租户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。干净整洁的环境给人们以视觉上的美感和心理上的舒适感。

  4、做好物业管理区范围内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境。尤其是草地绿化和花木养护工作对营造一个优美宜人的环境是很重要的。

  5、做好大楼和小区内的交通管理。内容有小区内的平行交通和大楼内的垂直交通（电梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋顶等空间的清洁、路灯的保养等。

  6、加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏或酿成事故，要求小区、大厦行车路线有明显标志，车辆限速行驶，统一物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道的畅通。

  7、搞好财务管理工作。一是要搞好维修基金和储备金的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。

  8、及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失。

  9、搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，努力建立友好融洽的新型人际关系。同时协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步，如在所管物业范围内从事人口统计、计划生育、犯罪预防等方面的工作。

  如果业主认为所在小区的物业服务企业不够尽职，可以向他们提出整改意见，也可以向有关部门反映。如仍没有办法解决问题，还能够最终靠召开小区业主大会来决定是不是解聘该物业服务企业，重新选择新的物业服务企业。

  答：一般来说，物业公司是分级管理，总公司不涉及具体物业管理的实际业务，主要以行政管理为主，公司所辖各个管理处（物业中心、分公司）负责对项目实施具体的物业管理工作。

  负责公司各项行政事务、管理公司公章和各个证照，负责公司和政府各级部门的事务往来，公司收发文件的管理部门，负责颁布公司各项政令、规章制度等等。负责以公司名义签署各类合同。

  负责公司人力资源工作，负责招聘、解聘员工，定时进行员工素质培训，管理员工档案，对员工做考核、晋升、调级，负责制定员工薪酬制度等等。

  负责工程技术难题公关、对各个物业管理处进行工程技术上的支持，对工程技术人员做专业培训和考核。配合物业开发部门做项目前期接管验收。

  负责对外投标，接管新物业项目，筹建新项目的前期物业管理部门，配合开发商做项目承接。

  负责公司统购物资的购买，配合各个物业管理处建立项目后勤机构，承建物业管理处的食堂、宿舍及物业前期办公场所的装修等等；负责配发工作服、员工证及其他物品。

  处理日常客户、业主接待、报修、投诉、回访、收费等事宜，新项目初期负责办理业主的入住手续

  负责收取业主各项费用，开具各类票据，临时保管收取的现金财物，定期上缴公司财务部门。负责和公司财务部门定期做财务对账。负责物业管理处自身的财务管理。

  负责物业项目的秩序维护工作、消防工作，负责中控、消控的值班和管理。负责机动车、非机动车的停放管理，负责物业项目周边的安全巡视。

  负责物业项目公共区域的卫生保洁工作、垃圾清运工作；负责物业项目的绿化管理、节假日装饰管理；负责物业项目化粪池清掏、排污等业务。

  负责物业项目公共设备设施的维修养护，负责电梯的养护，负责物业设施的日常维保。如果电梯外包，则工程部负责和外包单位的联系。

  答：物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目来维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 一是常规性的公共服务，主要有以下几项：

  ⑥社会福利类； 三是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是**基本的工作，是一定要做好的。同时，依据自己的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

  答：安全工作是项目在日常管理中的重中之重，但往往又非常容易被忽视，出现抓一下就严格一刻，不跟进督促就会松懈的情况，所以就很想要做好安全管理工作要求我们投入更多的精力。那么具体又该如何做呢？下边我结合日常工作给大家伙儿一起来分享一下——

  要想做好安全管理工作，首先我们要知道哪些工作是有危险的，是我们工作中需要注意的。包括公共安全管理、业务安全管理、消防安全管理，以及我们开展一项工作的时候，作业程序是怎样的，在开展这项工作的时候会有哪些安全风险隐患，这些安全风险隐患的危险程度怎么样，采取何种措施就可以规避。只要我们真正按照这一个思路去开展，就会规避许多安全事故的发生。

  项目的管理工作有很多也很琐碎，每一项工作都要有相应的负责人，我们把工作、岗位都一一罗列出来，然后把对应开展这项工作岗位人员也进行分配。这样，每一项工作都会有对应的负责人，安全工作具体了，自然也就便于管理了。

  培训安全管理知识和安全工作内容。根据岗位危险源识别的内容和所建立的安全生产监管名录，对员工开展相对应的培训，让每一名员工都知道其辖区内的安全风险隐患有哪些，其所负责的安全工作内容是什么，以及如何预防这些安全风险隐患的发生，发生安全事件后如何第一时间处理，将安全事件的损害程度降到**低。这样再开展安全工作的时候自然也就顺畅多了，员工对安全工作的了解就不会只停留在表层。

  如果日常工作多了，安全工作就很容易被忽视，一旦忽视了安全工作，就非常容易造成安全事故的发生，所以培训完成后，通过不断的检查和督促员工按照既定的安全操作规程和安全操作的过程开展工作，也应该成为监管安全工作的重要环节。另外，监管的过程中，除了按照既定的内容检查外，还需要注意突发事件。

  各项安全工作开展一段时期后，要定期总结优秀经验、反思出现失误的原因。对没有根据相关要求开展作业而导致发生意外事故的人员要进行处罚，对阶段性安全工作开展较好的人员要进行奖励。只有有效地开展奖惩措施，才能让员工更加重视。

  物业管理的对象是楼宇住宅,建筑工程质量的优劣直接制约物管业的健康有序发展。应当肯定,改革开放以来我国建筑市场发展迅猛,但是,毋庸讳言,近年来建筑市场存在的问题也不少。一些地方和部门的少数党员干部受利益驱动,把抓工程当作肥缺,随着一批人们戏称的基建局长、基建市长、基建书记的出现,工程质量便日趋下降。据一份权威资料显示,目前建筑市场存在的问题主要有5条,现摘录如下:

  1、有的开发企业违反建筑程序,有法不依,逃避应有的监督。表现在规避招标、虚假招标和严重违反法定建筑程序等方面;

  2、勘察、设计、施工、监理单位转包、挂靠、违法分包等问题依然存在。有的在承包工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部工程转给他人或者将其肢解后转给其他单位承包;有的无相关资质或超越本单位资质等级承揽工程等;

  3、少数开发企业不执行工程建设强制性标准的现象时有发生。在一些低资质等级的勘察、设计、施工和监理单位,未严格按照工程建设强制性标准做勘察、设计、施工和监理;

  4、一些地方部门的工作人员,包括个别领导干部,滥用手中职权干预工程发包承包的问题依然存在,个别地方的党政领导不顾部门职能,将干预工程与依法行政混为一淡,将插手工程与加强领导相提并论,千方百计地将应该公开对外招标的工程降格为邀请招标;

  5、有形建筑市场自身建设不完善。有的行政主任部门和监督管理机构不依法行政,陪标问题、标底编制等问题,严重影响了建筑市场公开、公正、平等竞争的秩序。

  以上问题造成工程建设质量不高,建筑质量差,致使屋面漏水、楼板开裂、排污系统不畅等问题产生,也严重制约了物管工作的开展。因为业主在楼宇的使用的过程中,无论通到什么样的问题,首先找到的是物业管理公司,认为他每月交纳了物业管理服务费,那么修漏补缺自然是物业公司的事,你不修,他便不交费。然而因建筑质量上的问题导致的维修动则上千上万元,物管公司在无法承担业主也不愿交这笔用的情况下,只好退出该类居住小区的管理,万般无奈地把矛盾交给社会,造成部分群众集体,加重了政府职能部门的工作负担。所以,整顿建筑市场秩序,不仅可给消费的人带来利益,也会为物管行业的发展增添后劲。

  物业管理是集政策、法规、服务意识、敬业精神为一体的综合性服务行业,这个行业是否发展的**终落脚点,则在于收费的问题上。怎么样才可以收好物业管理费呢?我的经验是要做好物业片区管理员,势必树立两勤、一到位的管理服务理念。

  一是要树立嘴勤的管理理念。物业管理属定向服务,与一般商品销售员的区别是对顾客缺乏选择性,要想让业主交纳足额的物业管理费,在充分尊重其意愿的同时,必须向被服务对象讲授现行的有关法律和法规知识,也获得他们对物业管理的理解和支持。要利用大的节假日组织有益的小区群众性娱乐活动,以融恰业主与物业管理公司的关系,并经常与业主交心谈心,及时明白他们想什么、盼什么、要求什么,把各个业主的冷暖挂在心上。我管理的片区有一名姓余的业主,有人说她是油盐不进的铁公鸡,无论怎样解释,她就是以困难为名不交费。后来我才知道,她丈夫两年前遇车祸身亡,家有年近七旬的老母卧床不起,为此,我主动借给她1000元钱,帮其女儿摆了一个水果摊。家庭收入有了明显改善,交费困难户成了为物业管理奔走呼号的积极分子。

  二是要树立腿勤的管理理念。物业管理涉及到千家万户,作为片区管理员不能整天在办公的地方喝茶看报,要经常深入管理小区摸情况,堵了漏了,及时进行修缮,收费员与业主产生了矛盾,主动上去调解,管理小区有不安全风险隐患,要尽快消除。今年大年初二晚上,我接到一名业主的投诉,说他家的电源开关跳火。放下电话后,我便与公司电工联系,但三个电工一个也不在家,情急之下我便自己掏钱雇了一个电工,为业主消除了安全隐患。

  三是要树立一到位的服务理念。物业管理服务的好坏,是推动其发展的关键。我认为,物业管理要树立一到位的服务理念,必须针对业主需要抓住几个重点:如抓业主政策法规的咨询服务;抓管理小区的修缮和美化服务;抓楼宇住宅的保洁管理服务等。

  1、 知人——知道服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低的。 因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于有明确的目的性的做好服务。

  2、 知心——要了解为主服务的心里需求，通常来说，业主有以下十个方面的需求： （1） 业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；

  3、 知爱——要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔， 我们要有博爱的胸怀， 才容得下业主的一切。

  4、 知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务**怕心中无数，心中无数就会被动挨打。

  5、 知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷学习，人人争做好人好事。

  1、 追求物业管理服务的品质——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：

  2、 树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：

  3、 提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：

  4、 讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；